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幸运哈希源码:今年激增了200万套法拍房,这背后的真相是什么?

时间:2个月前   阅读:3

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本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:Moon,原文标题:《今年激增了200万套法拍房,这背后…》,头图来自:视觉中国


不知道各位发现没有,最近一类相对小众的房型数量,出乎意料地出现了暴增。2022年法拍房数量一路狂奔直接突破200万套,这个数字有多夸张?



要知道,2017年全国法拍房数量在9000套,疫情前的2019年法拍房的数量也才50万套,6年时间不到,数量直接翻了200多倍。


而令人意外的是,这些法拍房里不少都是蛮贵的豪宅类项目,上千万、上亿的都有。还有更夸张的,就连刚刚交付的新房也不在少数。


图源:小红书


据网友称,自己的新房才装修好就因为还不起房贷被拍卖了。全国的法拍房真的是突然激增吗?那导致这个现象的原因是否都是断供呢?


下面就让我们一起看下,200万法拍房的背后到底发生了什么?



首先来看看,200万法拍房都集中在哪些城市?


数据来源:阿里法拍


先说说最多的江苏。一直以来,江浙地区都是全国的富饶之地,更何况江苏还有苏州这样的地表最强地级市。


没想到,全国31个省份里,法拍房位列一二的就是江苏和浙江。尤其是江苏地区,据阿里拍卖住宅用房的数据,江苏省法拍房总量已突破20万套。


具体到各大城市:



最靠前的,苏州逼近4万套,无锡突破3万套,就连南京都快冲向2万套了。


对比法拍数量在1万套上下的北上广深,江苏这几个城市的法拍房数量已经远超一线城市。


接着,再来讲以13万套位居第三的河南。说到河南,就不得不提一下拯救楼市的积极分子郑州,作为首个下场“救市”的二线城市,今年的郑州可谓诚意十足。


3月,郑州的19条新政条条重磅,一举松绑了限购、限贷,还重启货币化安置,不久前的10月,“大干30天”宣战烂尾楼的郑州也取得了显著胜利。


但另一方面,郑州楼市的法拍房数量也在不断刷新纪录:据报道,今年郑州法拍房数量自2021年9月份以来增加了90%,总数突破5万套。


但现实很骨感,大量法拍房的出现,却并未带动市场的火热。


图源:阿里法拍网


从阿里法拍网情况来看,多数房源都有几千次的围观量,但最终出价的人不过寥寥。


无论是苏州还是郑州,4万左右的法拍数量都令人震惊,但是当我将目光投向最末端的几个城市时,我惊讶地发现了一个特例——上海。



在法拍房猛增的同时,全国仅4个省份的法拍数量不到1万套,其他三地的经济发展水平都相对较低。


而上海却以8191套的数量也处在低位,包括北京刚到1万套的数量,相比20万套的江苏、浙江也绝对是少数。


为什么会出现这样的情况?首先是因为他们在体量上就不是一个量级。



北京上海的人口数量在两千万,而江苏浙江有六七千万,所以相应的城市总房屋数量肯定是更少的。


此外,近几年由于疫情导致很多海外订单受限,这对产业为主的江浙地区影响可谓不小。产业受到影响从而带来债务纠纷,或许也是导致法拍数量上升的原因之一。



那么,都是哪些房子在被拍卖呢?


第一,要说最让人意外的,就是新房了,并且这些新房的品质感还真挺足的。就拿无锡江阴来说,2022年至今,江阴已有481套住宅被强制法拍,其中敔山桃源这样刚刚交付的小区也已经出现了法拍房。


图源:阿里法拍网


上图是一套建面约138平的错层洋房,老实说产品力还不错。169万的起拍价也不高,折合单价仅仅1.2w/平左右,也就是江阴楼市均价的样子。


但成交数据却不尽人意。


图源:阿里法拍网


超6000次围观,最终无人报名流拍。


第二,走出独立行情的豪宅。


今年市场上复苏最快最火热的就属豪宅市场了,还记得早在7月,广州侨鑫汇悦台卖出27万/平单价的时候就曾一度引起轰动。


而在法拍市场,同样抢手的豪宅市场却走出了两种截然不同的画风:一种是疯狂砸钱超百轮竞价的。


图源:阿里法拍网


最出圈的就是北京市海淀区的顶级豪宅万柳书院——位于北京海淀三山五园的核心区位+被北大清华环绕的顶级区位,吸引了8人报名,共计117轮的激烈竞价。


起拍价和评估价均为5503.10万元,最终价格直接翻番至1.09亿成交,溢价率接近100%,单价36.47万元/㎡。


有赚的盆满钵满的,自然也有挥泪大甩卖的。就好比前阵子苏州的重磅法拍房,工业园区的玲珑湾花园。


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图源:阿里法拍网


经过29次竞价,以9.1万/平的价格被拍走。对比同小区同面积段挂牌的二手房,则需要大概11.9万/平,每平便宜了近3万元。


但这还不是降价最猛的,再带你看一个1元起拍的特价房。如果你随手打开法拍市场的网页,你就会发现:


图源:阿里法拍网


突然之间就多了很多1元起拍的特价房,不仅可以吸引近万人围观,甚至部分房源的市场估价高达500多万。


可能有的小伙伴要问,那这不是一个很好的捡漏机会吗?


先不说法拍房背后牵扯的一系列潜在债务纠纷,光是从拍卖端就可以看出其中的套路满满——以这套一元起拍的迪荡府67幢7室为例。


图源:阿里法拍网


此房源不仅涉及刑事案件,还需要缴纳120万保证金。而且说好的1元起拍,其实成交价高达1772万,比市场评估价还要高出494万元。


更夸张的是:房屋所有人和竞得房屋的人,很可能是同一波人。



所以你看,看似有便宜占的房子可能背后埋藏的风险更大。


才交付的新房、拍出1亿的豪宅、1元起拍的特价房,为什么突然之间冒出来这么多房源?



提到房子被拍卖,可能很多人的第一反应就是断供。


图片来源:小红书


最近一段时间,关于个人房贷断供潮的讨论越演愈烈,越来越多人开始在网上发表自己因为断供房屋被拍卖的经过。一时间,把房主房贷断供这个话题推向了高潮。


那么,事实真的如此吗?


要弄清楚这一点,我们先来看看是什么样的资产在被拍卖。



其实,我们所看到的法拍房占比最多的是诉讼类资产,占比高达98.26%,这其中基本都是债务纠纷。什么意思?


我们理解的,因为不能如期如数偿还贷款而导致银行向法院提出民事诉讼,由断供引起房屋被拍卖,这样的例子其实是很少数的。


大部分诉讼类资产,除了银行和业主,其实还有第三方的介入。


比如因为个人或小企业想要借钱,将房屋抵押给第三方,没想到不能按时还钱,根据《担保法》规定,第三方不能直接取得抵押房产,只能向法院申请拍卖房产来还款。


这种情况下,因为债务纠纷导致的房屋拍卖才是占比多的。


当然要说和断供完全无关吗,当然不是。


这几年由于疫情影响导致经济下滑,不少公司都在破产清算,连大厂也在裁员,因此债务纠纷也越发频繁。


所以,更多的是经济的因素,连锁反应到了法拍市场。



另一方面,我们也要客观看待“200万”这一数字。首先,我们要知道200万这一数字,看似夸张其实是有不少水分的。


一是因为拍卖网站特殊的计算方法,目前所显示的房产套数,其实是一个历史累计数据,即包含所有已成交、已过期的房产,而且反映的是挂拍次数。


图源:阿里法拍网


所以一旦发生一套房子未拍卖成功,需要二次甚至是三次拍卖。同一套房子很有可能被重复统计,所以这“200万套”可能是一个大于实际的数据。


还有一点就是,以前的法拍房是存在线上数据滞后的,如2018年实际法拍数量是47万套。



但是我们线上只统计了2万套,大量的数据其实是没有统计到位的,因此很容易给人一种法拍房数量突然爆炸式上升的错觉。


最关键的是,这些法拍房拍卖的不动产里,增长率最高的并不是住宅类产品,以2020年的数据为例:



商业类增长率是26%,从18万套涨到23万套,工业类增长率是28%。而住宅类呢,增长率只有2.34%,年增长9600套。


到了2021年,虽然法拍房挂拍数量在增长,但是住宅类挂拍量同比却减少了3.59%,反而是商业类大幅增长46.5%。


所以住宅买家断供的情况,没表面看上去那么夸张。


此外,因为房屋法拍所需要的流程周期很长,法拍房挂拍前至少要经历3个阶段,最先是起诉至法院,法院审理作出判决,通常一审6个月、二审3个月,有了生效判决后,才能申请法院强制执行。


所以,现在看见的断供被拍卖,反映的至少也是一年前的经济状况。


而近几年法院优化了方案,从查封到拍卖,一般两三个月就完成了,也算是间接增加了各地法拍房的数量。



最后,不可否认的是,今年法拍房的数量确实是大量增长的,也的确出现了一些看似可以捡漏的机会。


不过对于大部分购房者来说,房地产的真相都是由那些真正花钱买房的人构成的。


去售楼处、去摇号现场,甚至是中介门店,那里才是楼市最真实的部分。而不是在法拍房的万人围观里。


本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:Moon

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